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会计网校 新城控股:飞驰的商业地产“暗马”

时间:2019-07-09 15:58作者:admin打印字号:

  新城控股:飞驰的商业地产“暗马

  来源:笑商News

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  笑居财经 程越 发自北京

  2018年商业地产的“明星”企业中,不得不挑到“幼万达”新城控股(601155.SH)。公司以“商业 住宅”的“双轮驱动”模式,既2017年始次跻身“千亿军团”之后,更在2018年飞速晋级“两千亿头部阵营”。

  2018年报令人艳羡,“不息超高成长性”成为新城控股头顶的光环。其中,公司商业周围在通知期内实现跨越式添长,依托我悦广场,开疆扩土,深耕二、三、四线城市。

  然而,年报公布后不能一个月,一份来自上交所的问询函将新城控股推优势口浪尖,问询函中就公司业绩是否存在水分连发16问。实际上,新城控股遭遇上交所“问询”并非始次。

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  我悦广场年租金收入同比翻倍

  3月8日,新城控股发布2018年报,公司全年实现买卖收入541.33亿元,归属于上市公司股东净利润为104.91亿元,别离同比添长33.58 %和74.02 %。其中,公司物业出租及管理实现买卖收入 22.13 亿元,较上年同比添添 117.24%,重要系公司我悦广场开业的添添所致。

  “我悦”是新城控股着力打造的商业地产品牌,年报表现,2018年公司新开19 座我悦广场,开业周围位居走业第二。通知期内,已实现 80 个大中城市、96个综相符体项主意组织,已累计开业42座我悦广场,已开业面积共计 390.40 万方,同比添长 72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比添长 107.44%,平均出租率达98.83%。 

  数据来源:新城控股财报

  制外:笑居财经|笑商

  选取2017年1月前开业的我悦广场,议定完善的年度统计数据表现,各项此刻租金收入同比大幅添长,11个项此刻平均租金添长率为32.90%。2018年度租金上亿元的项此刻为3个,其余8个项主意年度平均租金为7000万元旁边。

  商业用地土储比重添大

  2018年报表露,2018年公司新添土地贮备共164幅,总修建面积4,773.24万平方米,其中,商业地产新添 1,940.46 万平方米,占团体新添土地面积比重为40.65% 。

  而2017年报表现,以前新添土地贮备共122幅,总修建面积3,392.80万平方米,其中,商业地产新添946.77万平方米,占团体新添土地面积比重为27.91%。

  土储数据外明,新城控股在2018年发力商业地产的行为清晰,异日三至五年,商业项此刻比重将不息挑高,“双轮驱动”战略中的商业车轮已然添速。

  欠债一年陡添千亿

  与高速膨胀相对答,新城控股陡添的高额欠债同样引人仔细。截至2018岁暮,公司欠债总额2793.62亿元,与2017岁暮的1575.45亿元相比添长了77.32%;根据此刻前的3300亿元总资产计算,资产欠债率高达84.57%,依旧高于80%的走业红线。

  2018年,公司在中国银走间市场先后发走中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券相符计募资79亿元;在上交所平台完成购房尾款资产声援证券、公开及非公开债券募资55.53亿元,同时,在境外发走美元债券募资13亿美元。

  近来几年的大周围膨胀,公司的欠债总额迅速添长。2015年至2018年,欠债相符计从539.31亿元添至2793.62亿元,会计网校资产欠债率从79.54%添至84.57%。同期,公司的融资平均成本别离为7.26%、5.49%、5.32%和6.47%。

  商业不息添长存在不确定性

  2019年4月16日,新城控股发布《关于2018年年度通知过后审核问询函的回复公告》。针对两周前上交所问询函关注的公司利润情况、相关方配相符方交易内容、现金流及货币资金等五个方面,共计16个题目进走了回复。

  新城控股回复函表现,投资性房地产公允价值转折对公司归母净利润的影响实在较大。

  据晓畅,2018年度,公司的投资性房地产公允价值转折利润为28.09亿元,其中岁始已完善项此刻产生的利润为6.85亿,年度内新完善项此刻产生的利润为14.64亿元,岁暮在建项此刻产生的利润为6.6亿元。

  值得仔细的是,公司2018年度投资性房地产公允价值转折利润占归母净利润的比例高达26.78%,而公司投资性房地产余额为407.58亿元,仅占总资产的12.34%。

  对此新城控股称,这重要是因为公司2018年度在建及新开业的我悦广场投入较众、周围较大、数目较众所致。

  据公开原料,公司现持有的投资性房地产重要为在重资产模式下运营的我悦广场。截至2018年12月31日,公司开业及贮备的我悦广场共计96座。由公司自立投资、开发、建设并运营的重资产模式运营的我悦广场共计89座:24座位于二线城市,45座位于长三角地区的三、四线城市,20座位于其他地区的三、四线城市。

  新城控股强调,“异日公司投资我悦广场的周围及数目能否不息添长存在不确定性,且我悦广场评估价值受各项评估参数影响,所以公司异日公允价值转折损好亦存在不确定性。”

  “2020年租金100亿”曾被问询

  不足为奇,2017年相关我悦广场的盈余展望也被上交所问询。2017年10月26日,新城控股商业地产年会上,公司相关高管泄露,“到2020年,实现我悦广场开店100座、年租金达100亿”。该数据一度被认为是新城控股异日三年的战略此刻标。10天之后,新城控股发布公告,收到上海证券交易所问询函,因为是3年后实现100亿元租金与实际差距过大。

  随后,新城控股进走重要风险挑示,“2020年我悦广场开店100个、实现年租金利润100亿”系公司副总裁根据幼我新闻作出的幼我初步判定,属于其幼我对公司商管业务的规划和愿景,未经过公司同一的可走性论证,亦无专科机构参与测算。

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义务编辑:史考

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  来源:呦呦鹿鸣

  记者 刘向红 

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